Обращаюсь к тем, кто покупал НЕвыделенный пай, с просьбой: пожалуйста, выложите ссылку или скиньте мне на почту образец договора купли-продажи невыделенного пая.

Xob , купить НЕвыделенный пай невозможно по закону, поэтому такого договора не существует.
Можно взять у владельца такого пая генеральную доверенность на выделение, постановку на кадастровый учет и дальнейшую продажу или дарение.
Если Вам такой вариант подойдет, я сброшу Вам форму доверенности.
Дайте знать через личку.

В законе "об обороте земель с/х назначения" ничего подобного нет. По какому закону нельзя купить невыделенный пай?

Глава III, статья 12 ФЗ Об обороте....
(с сокращениями)
.....Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе
завещать свою земельную долю,
внести ее в уставный (складочный)капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,
или передать свою земельную долю в доверительное управление
либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли....

мы как раз на другого участника долевой собственности и оформляем по доверенности (теперь понял, что нужно было сразу сказать, прошу прощения). И моя просьба к тем, кто возможно оформлял землю тем же способом остаётся в силе.

Здравствуйте, всем.
Я хзачитался этой темой. Не сплю уже который день.
Я к сожалению не очень силен в земельных делах. Знаю только поверхностно.
Предварительно:
я живу в небольшом городе, населением пол-миллиона. У нас началась мода на загородные дома. И причем все стали скупать участки по 10-15 соток.
Итак. Недавно я купил участок земли 10 соток за городом. стоимостью условно 200 тыс. руб.
Но, участок еще не выведен из с/х назначения. Те, кто продавал говорят, что в марте выведут и можно будет начать строиться.
Вопрос первый: бывает ли так? все ли идет нормально?

Далее. Недавно в газете видел объявление: продаю пай (3,84 га) - 850 тыс. руб. И причем подобных объявлениях о продажах паев немало и в собственности и нет.
Меня пугает такая маленькая разница в цене. Почему одно и то же агентство продает и участки по 10 соток за 200-250 и продает пай (который по площади в десятки раз больше) за 850 ???

Разъясните пожалуйста. Не получиться ли так, что скоро мой участок будет стоить 50, а то и меньше.

Цены условные.

Спасибо.

С договорами разобрались, помощь больше не нужна, спасибо.

YaVad, свидетельство на пай и на землю - разные вещи. Пай - это не собственность, а доля в собственности, и оформление его занимает больше труда и времени, а потому и стоит он дешевле - к примеру вот:
http://www.raiskoe.ru/index.php/Приобретение_земельного_участка_под_Родовое_Поселение_%22РАЙСКОЕ%22

Это то понятно.
Просто если уже продавцы прошли эти все этапы и земля уже в собственности, а они ее продают дешево.
Какие дальнейшие могут быть сложные операции?
Перевод из с/х в землю под строительство; межевание или что еще?
Расскажите пожалуйста.

Добавлено пользователем cпустя 8 мин., 40 сек.:

в смысле пай в собственности, а продают его дешево, в то время как сами участки продаются дорого.
уточню вопрос.
с какими трудностями я могу столкнуться, если куплю сейчас пай, для того, чтобы потом сделать межевание и продавать по участкам по 10 соток к примеру.

В ссылке данной мною выше описано очень подробно, а я не прошёл ещё и половины этого пути. Прочитайте написанное там, и затем найдите компетентного юриста именно в вашем районе, дайте и ему прочитать - он Вам сможет разъяснить с привязкой к текущему моменту и Вашему региону.

YaVad, извини, с этими затянувшимися праздниками, запустила свою тему, долго не заходила.
Xob, спасибо, что тему поддержал.

Почему участки могут так различаться по стоимости:

Во-первых,
надо смотреть на категорию земли и на разрешенное использование.(Разрешенное использование - это как бы подкатегория, т.е. разделение внутри категории)
Я рассмотрю варианты для участков, категории "сельхоз"
Бывшие паевые земли - это как раз сельхоз. земли с разным разрешенным использованием.
Так, например, участок может быть категории "земли сельскохозяйственного назначения", а разрешенные использования могут быть:
для создания/ведения крестьянско - фермерского хозяйства
для личного приусадебного хозяйства
для сельскохозяйственного производства
для садоводства
для дачного строительства
и т.д....
На участке, категории сельхоз с разрешенным использованием "для личного приусадебного хозяйства" нельзя построить жилой дом.
А на участке категории "сельхоз" с разрешенным использованием "для дачного строительства" жилой дом построить можно.
Естественно, что такой участок будет продаваться по более высокой цене.
Частично строиться так же можно на участке с разрешенным использованием "для создания крестьянско - фермерского хозяйства, а так же для строительства зданий и сооружений для ведения КФХ"

Затем, обратите внимание на удаленность участка от крупного населенного пункта, на инфраструктуру (удобен ли подъезд к участку, есть ли поблизости эл. провода, чтобы в последствии присоединиться к Чубайсу, а может, уже и трансформатор стоит?
Ну и красота мест тоже имеет значение - наличие водоема и леса рядом, как правило, повышает стоимость.

Как-то странно у Вас, продавец продает сейчас, а обещает, что к марту на участке можно будет строиться.
Получается, что он будет заниматься переводом участка в другую категорию или сменой разрешенного использования уже не являясь владельцем?
Что написано в свидетельстве о собственности на земельный участок?
Какова категория и каково разрешенное использование участка?

Вообще, разрешение на строительство на земельном участке - это отдельная большая и трудная тема. Те земли, на которых беспрепятственно можно строиться - это земли поселений.
Но они самые дорогие и выкупить гектар такой земли сложно, да и по налогам содержать этот гектар не дешево.
Земли сельхоз. назначения купить проще. Даже можно сразу на всё поселение покупать. Но здесь свои сложности со строительством. Владеть такой землей не столь накладно, растить на ней можно многое, но чтобы там постоянно жить, нужен дом.
У нас очень многие поселения выкупили земли без права строительства и теперь в поисках, как это преодолеть.
Впереди у нас Тюменцы (поселение "Райское") - они смогли сменить разрешенное использование на "дачное строительство".
Но, к сожалению, в законодательстве у нас не описаны четкие правила смены разрешенного использования, отсюда сложности.

Можно так же сменить категорию зем. участка на "земли поселений". Даже не так давно закон приняли о переводе земель из одной кат. в другую.
Но все равно, этот путь сложен, требует согласований на областном чиновничьем уровне, да и накладный путь. Государство берет компенсацию за выведение земли из сельхоз. оборота.
Насколько я знаю, компенсация не маленькая.
Мне приводили цифры: 100 000 - 150 000 руб. за 1 га 8O
Не буду ручаться, что они верны, но порядок цифр впечатляет.

Цитата:

Насколько я знаю, компенсация не маленькая.

Насколько известно с 1 января 2008 года компенсация (потери сельхозпроизводства) отменена.

Если это действительно так, то это хорошая новость!
Одним препятствием на пути к строительству меньше.
Сергей, а вы уже занимаетесь этим вопросом?
На каком этапе ваше поселение, если не секрет?
Я не встречала сообщений на нашем форуме, что какое-либо поселение уже прошло путь перевода земли в категорию "земли поселений"
Знаю, что у владимирцев в Родном в начале этого года проблемы с этим были. А ведь они - одни из первых выкупили земли под поселение.

Цитата:

Если это действительно так, то это хорошая новость!

Мне было письменное уведомление на мой запрос в Минсельхоз России. Можно уточнить у юристов

Цитата:

Сергей, а вы уже занимаетесь этим вопросом?

Ага, уже пятый год.

Цитата:

На каком этапе ваше поселение, если не секрет?

Земля в собственности, на этапе оформления в собственность каждому.
Земли сельхоз назначения.
Разрешённый вид использования сельхоз производство.
Организовал КФХ.
Парраллельно "грызу" перевод в категорию поселения.
Чтобы осуществить перевод, должно произойти чудо.
Это в компетенции областного парламента и губернатора. То есть они должны не просто нам не мешать, а даже очень полюбить.

Цитата:

Ага, уже пятый год.

Если долго мучиться, то что-нибудь обязательно получится!

А КФХ с какой целью организовывали? Что вам это дало?
И еще, Сергей, вы не рассматривали вариант смены разрешенного использования на дачное стр-во?
Там чиновники помельче губернатора этот вопрос решают, значит, возможностей решить больше, как мне кажется.
Во всяком случае, мы склоняемся к этому варианту.

А вам желаю удачи и терпения!

[quote="Голев Сергей"]
Земля в собственности, на этапе оформления в собственность каждому.
Земли сельхоз назначения.
Разрешённый вид использования сельхоз производство.
Организовал КФХ.
Парраллельно "грызу" перевод в категорию поселения.
Чтобы осуществить перевод, должно произойти чудо.
Это в компетенции областного парламента и губернатора. То есть они должны не просто нам не мешать, а даже очень полюбить.[/quote]


Сергей, какую цель преследуете, "грызя" перевод земель в другую категорию? Ведь перевести в земли поселений - это очень сложно, кроме того, даже если получится, содержать потом гектары городской земли ой как недешево.
Пытались ли получить разрешение на строительство в качестве фермера? Вот самый интересный момент. Если фермер может строить, зачем тратить кучу денег сейчас и в будущем на земли поселений?

Добавлено пользователем cпустя 13 мин., 10 сек.:

Ал писал(а):

Сложность в том, что остальные участники долевой собственности (т.е. остальные бывшие колхозники) имеют первоочередное право выкупа пая. Т.е. пай нельзя продать, не известив остальных, что пай продается.

Остальные участники долевой собственности имеют первоочередное право на выкуп НЕВЫДЕЛЕННОГО пая. После выделения это уже не пай, а конкретный участок земли сельхоз назначения, не имеющий никакого отношения к общей долевой собственности. Это уже ЧАСТНАЯ собственность.
Вот администрация, действительно, имеет право на первоочередную покупку, поскольку это земли сельхоз назначения, и органы власти обязательно надо уведомлять. Кстати, Сергей сказал, что у него областная администрация решила воспользоваться своим правом. Интересно, по какой цене они собрались выкупить землю, я о таких прецедентах пока не слышал. И тут же возникает мысль - даже если администрация изъявила желание купить землю, кто мешает собственнику не продать свою землю по объявленной ранее цене? Можно ведь снова известить органы власти о продаже, но увеличить цену раз в 10, например? И так можно мурыжить их до бесконечности, можно дойти до цен Рублевского шоссе.