kirillsulyagin, при выкупе долей цена формировалась в соответствии с затратами. Первым в 2003 году приходилось вкладывать 15-20 тыс. рублей, в 2004 - 30-50 тыс. рублей, в 2005 - 150 - 930. А в 2006 году 3 участка продали уже поселенцы (2 - всвязи с переездом) за суммы превышающие 1 млн. рублей.
За 2004-2006 годы членами ДНП "Звенящие кедры Тюмени" вложено в инженерную подготовку Райского 26 млн. рублей. Разработана ПСД, на 80% завершено строительство сетей водоснабжения, на 20% - автодорог. Текущая рыночная стоимость активов членов ДНП (по самым скромным подсчетам) превышает - 260 млн. рублей. То есть активы членов Партнерства увеличены в 10 раз (редкий Паевой Фонд инвестиций может похвастаться такой рентабельностью, включая венчурные Фонды). Госфинансирование строительства инфраструктуры Райского за эти годы составило - 15 млн. рублей. Появился ресурс для залогового обеспечения (для получения банковского кредита) текущей рыночной стоимостью 20 млн. рублей (участки в собственности Партнерства, ориентированные на дальнейшую продажу, обособленные в Фонд развития). В 2007 году приступаем к строительству сетей электроснабжения сметной стоимостью 46 млн. рублей (кредит будет очень кстати).
Про проблемы системного характера.
1. Как отстроить корпоративное управление
2. Как готовить и принимать решения на Общих собраниях
3. Как вести переговоры с властями
Остальное - дело техники.
1. Первый состав членов Правления был избран в 2005-06 годах в максимально широком составе (11 человек), в нем были представлены представители всех групп имеющих разные точки зрения на процесс развития. Целый год ушел на борьбу внутри Правления (слишком разные точки зрения были). В 2007 году было решено снизить количество членов Правления и распределить ответственность (которая раньше целиком лежала на Председателе правления) на 4-5 заместителей Председателя Правления (в соответствии с функционалом). Зам по строительству, по финансам, по связям с общественностью, по стратегическому развитию, по коммерции. ДНП имеет право заниматься коммерцией, если прибыль идет на реализацию уставных целей.
Главное, к чему мы пришли путем проб и ошибок, все решения принмаются -
единогласно. В подтверждение, под ключевыми решениями подписываются все члены Правления. А если кто и сомневается, он добровольно "засовывает своё особое мнение куда подальше". Такой принцип свойственен подготовке и принятию решений Советами директоров в крупных (и часто публичных) акционерных обществах. Согласно новой структуре Правления, основная функция Председателя - модерировать дискуссии, находить оптимальное решение устраивающее всех и фсё. Остальное - в ведении замов.
2. Опыт показал, для проведения Общего собрания нужна тщательная подготовка, удобный "сидячий" зал, оснащенный мультимедийным проектором, микрофонами, стенографией. Для представления информации - наиболее удобный формат - презентации Power point.
Все решения предложенные Общему собранию должны исходить от всего состава Правления, в подтверждение перед собранием готовится раздатка содержащая проекты решений за подписью всех членов Правления.
Печальный опыт заключался в следующем: в 2005-06 гг. обычно на суд Общего собрания предлагались 2 варианта решений (а то и 3), часто взаимоисключающих. Это приводило к утомительным, большого эмоционального накала, дискуссиям, к делению членов Партнерства на 2 (а то и 3) противоборствующих группировки.
3. Власти оперируют следующими показателями: объем ввода жилья и стоимость инженерной подготовки в расчете на 1 квадратный метр жилой застройки. Мы представили властям свой пятилетний план ввода жилой площади, определили среднее значение на поместье.
Речь может идти даже о заключении формального соглашения, подтверждающего такие пятилетние планы.
В 2006 году нас еще пытались идентифицировать как дачников, но с появлением этой информации:
http://www.rodpart.ru/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=100&mode=thread&order=0&thold=0
у них аргументов поубавилось. Мы готовы сменить организационно-правовую форму Партнерства (если ФЗ предложит формы лучше).
Еще в 2006 году власти нам отказали в поддержке, ссылаясь на то, что у нас на единицу площади "блага цивилизации" предоставляются, положим, одной семье, а в их проектах строительства инидивидуального жилья эти блага предоставляются 5-10 семьям.
Мы стали переводить спор в другую плоскость. Мол, ответьте, как это вы считаете? Они - вот у нас норма образовалась, по нац. проекту, 2-3 тыс. рублей вкладываем на 1 кв. метр жилой площади (вновь создаваемой). Хорошо, ответили мы. Мы вам покажем, сколько это стоит у нас, но вы уж будьте добры, финансируйте хотя бы по нижней границе нашу инженерную подготовку (а то будем ведь жаловаться, имеем ведь и право такое). Посчитали мы, прослезились конешно, далеко за 5 тыс. рублей на метр жилья улетаем. Сверстали наши планы, разделили зоны отвественности, предложили им даже меньше 2 тыс. на 1 метр жилья (1,4) финансировать, надо же с чего-то начинать.
Вот таким макаром, в таком разрезе.
