Прошу советов.
Особое внимание организаторов ЭП.

Мы организовались как НП «Звенящие кедры Тюмени». Собрали 60 человек – единомышленников. Собрали деньги. Скупили земельные паи. Место – лучше не придумаешь. Бывшие питомники. От города – 5 км, можно городским автобусом добираться. Сети рядом. Вроде неплохо все вытанцовывается.
НО
Как происходила скупка? На НП оформлять не стали. Заключили договора займа и доверили приобретение общего участка одному физическому лицу. Казалось бы все, можно выделять участок в натуре, провести межевание, потом всем раздать и оформить на каждого КФХ. Однако юристы наши призадумались. Оформлять землю в частную собственность дважды (сначала на одного физика, потом на 60), или в общую долевую собственность.
Кто дошел до этого процесса?
Как решили?
И почему? :

--
Исправлено Андрей Жуков Вт 09 Фев 2010, 19:16

neo2003 писал(а):

Прошу советов. Особое внимание организаторов ЭП.

Цитата:

Как происходила скупка? На НП оформлять не стали. Заключили договора займа и доверили приобретение общего участка одному физическому лицу. Казалось бы все, можно выделять участок в натуре, провести межевание, потом всем раздать и оформить на каждого КФХ. Однако юристы наши призадумались. Оформлять землю в частную собственность дважды (сначала на одного физика, потом на 60), или в общую долевую собственность. Кто дошел до этого процесса? Как решили?

Поделюсь, как это было сделано в Курганской области.
Мы тоже выписали доверенности от всех покупателей (43 чел.) на одно физическое лицо. Но, сначала мы выделили паи в натуре, точнее сделали это за продавцов и от их имени через доверенное лицо. А когда участки были выделены и проведено межевание мы выкупили все участки в долевую собственность.
Это было оформлено следующим образом: по каждому участку (паю) был составлен договор купли-продажи (купчая), в котором участвовал 1-н продавец и 5-7 покупателей в зависимости от размера долей. Перед заключением договоров мы провели разметку участков на карте и вычислили размер каждого участка. Потом мы зарегистрировали эти договора в регистрационном органе и получили свидетельства о праве собственности на земельные доли в праве общей собственности. Земля у нас относится к категории сельхозназначения, а вид целевого использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Документы мы получили еще в июне 2003 года. Сейчас ведется оформление следующих земельных участков.

Цитата:

И почему?

Выбранный нами способ позволил значительно сэкономить средства на межевание участков, т.к. мы заплатили только за межевание 7 участков по 10,5 га (это у нас такой размер пая), а не за 43 участка, учитывая, что стоимость межевания участков одинакова, независимо от размера участка. Еще одно обстоятельство – это бОльшая свобода в разметке участков, т.к. границы долей не закреплены ни в каких документах и мы смогли провести разметку участков так, как нам было нужно. Конечно в дальнейшем те, кто захочет, могут самостоятельно оформить межевое дело и закрепить границы своего участка в документах, но это понадобится только при строительстве дома или продаже участка.
И еще один важный момент: при долевой собственности намного проще переоформить доли, которые их владельцы решили продать другим лицам. У нас такие случаи есть и вся процедура будет заключаться в оформлении договора купли-продажи и свидетельства на право собственности без межевания, т.к. кадастровый номер участка, на котором расположена доля не меняется. Но при этом, чтобы продать долю необходимо согласие других сособственников и соседей по участку, что исключает продажу доли случайным лицам. Форма договора купли-продажи в долевую собственность у меня есть в электронном виде. Если будут вопросы - задавайте.

Моя точка зрения такая.
Собственность должна быть частная и сразу.
У вас в Кургане получилось 2 недочета.
1. 7-8 дольщиков. Ограничивать продажу сложно, если больше 5 дольщиков - дал объявление в газету и подождал месяц. Никто не возразил - имеет право продать. Так что следите за прессой, которая в вашем областном законе обозначена.
2. Межевание так и так проходить нужно всем. Строить дома, подключать электричество. Иначе кто в лес, кто по дрова. Когда его начнете, появится право первой ночи. Кто первый размежевал, тот молодец. Последним могут достаться участки поменьше, границы передвигать придется.

Правильнее все же в частную. Выделять нужно сначала общий участок, межевать, а потом на каждую семью. Тогда можно и генплан разработать и сети подключить и проезды обустроить.
Для строительства нужно организовывать Ассоциацию КФХ, причем по 3-4 пайщика в каждом хозяйстве. Пай - земельный участок, продать можно при согласии партнеров, а вот заложить банку можно только участок прошедший межевание. Кредит можно будет взять - во. И спекулянтов так можно ограничить. Не стоит отказываться от сенокоса и кормовых угодий, без них кадастровая палата может не зарегистрировать ваши права. К тому же у земли есть еще 7 назанчений кроме пахоты: они и есть наши - семеноводство, пчеловодство, цветоводство, многолетние насаждения, садоводство, овощеводство, животноводство (его в сторону).

Причем межевания можно вести паралельно оба, и попутно организовывать КФХ.

neo2003 писал(а):

Моя точка зрения такая. Собственность должна быть частная и сразу.

Цитата:

У вас в Кургане получилось 2 недочета.

Время покажет.

Цитата:

2. Межевание так и так проходить нужно всем. Строить дома, подключать электричество. Иначе кто в лес, кто по дрова. Когда его начнете, появится право первой ночи. Кто первый размежевал, тот молодец. Последним могут достаться участки поменьше, границы передвигать придется.

Если с такими мыслями создавать поселение, то так оно все и будет. Не знаю как у вас, но мы, прежде чем искать и оформлять землю, сначала сформировали коллектив, построенный на доверии и уважении друг к другу.

Цитата:

Правильнее все же в частную. Выделять нужно сначала общий участок, межевать, а потом на каждую семью. Тогда можно и генплан разработать и сети подключить и проезды обустроить. Для строительства нужно организовывать Ассоциацию КФХ, причем по 3-4 пайщика в каждом хозяйстве

.
Надеюсь ты понимаешь, что единственно правильных советов в данном случае быть не может. Для этого нужно иметь практический и желательно долгосрочный опыт, которого участники создающихся поселений еще не имеют. Что касается строительства, генплана, ассоциации КФХ и т.д., то на мой взгляд это второстепенные факторы, по сравнению с основной мыслью создания на Родовом поместье Пространства Любви. У нас решили начать создание поместий и поселения именно с посадок многолетних растений и деревьев, которые и сформируют Пространство Любви. А строительство, генплан и т.д. потерпят, т.к. без Пространства Любви и осознанности они не представляют никакой ценности, что и пыталась объяснить Владимиру Анастасия.

Цитата:

Пай - земельный участок, продать можно при согласии партнеров, а вот заложить банку можно только участок прошедший межевание.

Мне даже в дурном сне не пришло бы на ум заложить в банке свое родовое поместье!

Цитата:

Причем межевания можно вести паралельно оба, и попутно организовывать КФХ.

А вот с КФХ мы решили не связываться по некоторым причинам, одна из которых - налогообложение продукции, произведенной на участке, чего нет в ЛПХ. Что касается строительства на участках ЛПХ, в т.ч. полевых, то это вопрос решаемый: надо выделить участок в частную собственность и, при этом, выделить часть земли (ок. 10 соток) под дачное строительство и можно строить дом. А некапитальные постройки типа бани, сарая, склада и т.д. и сейчас можно возводить. У нас уже есть бани и лисья нора.

Про банк вы зря, мало ли что бывает. Либо даже под строительство дома например.

Поправки к закону об обороте земель с/х назаначения принятые с подачи Путина допускают строительство только для КФХ. Другой вариант - изменение границ существующих поселений или создание новых. Мы выбрали самый простой, но действенный вариант. Специфика близости города - дополнительный стимул переехать на ПМЖ в родовую усадьбу. Опыт в области не первый, предыдущие были менее успешны. Причина - удаленность инженерных коммуникаций. Героизм здесь ни к чему. Как ни крути нужно использовать технократию, но в меру. Не стоит шарахаться от помощи со стороны властей и финансистов, там тоже происходят положительные сдвиги в нашу сторону.
Главное - создать настоящее самодостаточное экопоселение, важно, чтобы наш опыт был результативным.

Здравствуйте!

Цитата:

А вот с КФХ мы решили не связываться по некоторым причинам, одна из которых - налогообложение продукции, произведенной на участке, чего нет в ЛПХ. Что касается строительства на участках ЛПХ, в т.ч. полевых, то это вопрос решаемый: надо выделить участок в частную собственность и, при этом, выделить часть земли (ок. 10 соток) под дачное строительство и можно строить дом. А некапитальные постройки типа бани, сарая, склада и т.д. и сейчас можно возводить. У нас уже есть бани и лисья нора.

А кто-нибудь так уже сделал, я имею в виду перевод под дачное строительстово? По-моему, это - безумно сложно. Расходы здесь неясны, как впрочем, и сама процедура. К тому же законодательство в этой области все время меняется. Насколько я понимаю, по современному законодательству для такого перевода нужно решение местных властей, градостроительный план и т.п. Не факт, что позволят выделить маленькие кусочки, а не один большой связный участок на всех. Впрочем, я не читал закон о садовых и т.п. товариществах достаточно подробно. Может быть, дешевле 100 лет платить налоги с производства сельхозпродукции?
Кстати, есть сайт с некоторой информацией на эту тему, где можно и получить консультацию: sadovodizakon.narod.ru

[quote="neo2003"]

Цитата:

Поправки к закону об обороте земель с/х назаначения принятые с подачи Путина допускают строительство только для КФХ. Другой вариант - изменение границ существующих поселений или создание новых.

В этом законе о строительстве речь вообще не ведется, для этого есть соответствующие законы об ЛПХ и КФХ, где оговариваются разрешенные виды строительства.

Цитата:

Мы выбрали самый простой, но действенный вариант. Специфика близости города - дополнительный стимул переехать на ПМЖ в родовую усадьбу. Опыт в области не первый, предыдущие были менее успешны. Причина - удаленность инженерных коммуникаций. Героизм здесь ни к чему. Как ни крути нужно использовать технократию, но в меру. Не стоит шарахаться от помощи со стороны властей и финансистов, там тоже происходят положительные сдвиги в нашу сторону. Главное - создать настоящее самодостаточное экопоселение, важно, чтобы наш опыт был результативным.

Насчет кредита под залог участка (ипотека), для сведения:
Согласно статье 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Цитата:

А кто-нибудь так уже сделал, я имею в виду перевод под дачное строительстово? По-моему, это - безумно сложно. Расходы здесь неясны, как впрочем, и сама процедура. К тому же законодательство в этой области все время меняется. Насколько я понимаю, по современному законодательству для такого перевода нужно решение местных властей, градостроительный план и т.п. Не факт, что позволят выделить маленькие кусочки, а не один большой связный участок на всех. Впрочем, я не читал закон о садовых и т.п. товариществах достаточно подробно. Может быть, дешевле 100 лет платить налоги с производства сельхозпродукции?

Насколько мне известно, такую процедуру делали харьковчане на Украине, сейчас прорабатываем мы - в Курганской области. Насчет решения местных властей - оно необходимо при решении всех вопросов, связанных с выделением земли, будь это КФХ, ЛПХ или другое. Что касается конкретно выделения части участка под дачное хозяйство, то законодательство позволяет ведение дачного хозяйства в индивидуальном порядке (ст. 8, п.1. ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") и сама процедура не настолько уж и сложна, т.к. в данном случае не требуется переводить земли из одной категории в другую, как, например, в случае с ИЖС. Ведение дачного хозяйства допускается на землях с/х назначения (а наши уч-ки ЛПХ именно на таких землях) и нам требуется изменить только целевое назначение части участка, что не настолько уж и сложно. Что касается градостроительного плана, то это только в случае организации дачного кооператива.

И все таки, я считаю, что для переходного периода, более удобен закон о ЛПХ. Весьма вероятно, что в ближайшие годы будут внесены поправки в з-н о ЛПХ, разрешающие строительство на полевых уч-ках. Да и не все сразу собираются строить капитальные дома, я говорю это на основании реального опыта. У нас, например, большая часть людей не обладает финансовыми возможностями для строительства домов в ближайшие годы, да и переезжать на ПМЖ в поселение тоже не все будут сразу. Если грамотно организовать производство и сбыт с/х продукции с ЛПХ участков, то за 3-5 лет вполне можно заработать на дом. Мне лично ближе постепенный переход.

Белояр

Я знаю что залог не допускается, однако время течет быстро. Сейчас она сельхоз, а завтра другая. так что..........

Разрешение на ИЖС возможно не только на территории поселений?
Вообще, при муссировании земельных дел много фундаментальных ошибок встречается. В первых строках закона об обороте сказано, что из земель с\х предоставляются земли в том числе и под ИЖС.
Перевода в категорию поселений никогда не требовалось и не требуется.
Второе, на полевом участке ЛПХ исключено получение разрешения на строительство (т.е. перевод части участка под ИЖС)! Советую не тешить себя надеждой. В этом суть полевого участка ЛПХ. В такой ситуации оказались участники поселения РОДОВОЕ Тульской области, о чем я их заранее предупреждал, поскольку в законе об ЛПХ все это тщательно прописано.
Третье, на счет перевода из одной формы разрешенного использования в другую - все зависит от решения главы районной администрации - если захочет - переведет под что угодно. Но случаев таких на практике замечено не было, да и юристы с коими приходилось встречаться такого не наблюдали, разве что возле Москвы расширили территорию нескольких сел и деревень (города тоже растут, но я их в расчет не беру, это все через администрации мунипипальных образований нужно делать). Очень главы администраций осторожны в переводах земель, особенно не в случаях расширения городов. К тому же это предельно дорогая процедура. Расчитывать на это можно если удастся наладить с ним контакт.
Четвертое: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ уже устарел господа! Проснулись! Давно уже новый земельный кодекс и закон об обороте действуют! Странно, что этого Белояр, не знал. Ну да ладно.
Ипотека разрешена, но мизерна и можно сказать на практике не работает, а при долевой собственности тем более.
Вообще, складывается впечатление, что сидит народ в форуме и постоянно теоретизирует на тему законов, причем, на столько отвлеченно от реалий. Лучше направились бы по инстанциям и юристам и все узнали из первых рук - что возможно, а что нет (и у меня такой недостаток правда тоже наблюдается).
А на счет поправок к закону об ЛПХ очень сомневаюсь. Ведь именно новый закон удалил из старого право строительства на территории полевого ЛПХ. В этом его новая суть и издавать следующую версию, которая в корне противоречила бы новой выглядит совершенно абсурдно.
Вообще, мне кажется, сидеть и надеяться, что законы кто-то изменит как нам надо - самое неверное решение.

В то время, как уважаемые единомышленники из Тулы и Кургана уже оформили землю под ЛПХ, помоему, новый закон об ЛПХ еще принят не был. Тогда мы начали действовать на основании их опыта, но первоначально оформлять землю в долевую собственность - на садово-дачное товарищество.

В тот момент, когда, действуя по плану Курганцев и выделив землю в натуре по доверенностям от продавцов-пайщиком, мы оформляли землю на нп, вяснилось, что офрмление одного размежевонного участка на юр лицо стоит 6500 (у нас их было 24), а на физ лицо 500 руб (Гос. пошлина). Мы переофрмили землю на физ. лицо, объединили участки в один. Теперь переоформляем один большой участок на НП. При выделении участков в натуре, режим использования указан - под садово-дачное стоительство. То же - и в договоре купли-продажи, что зарегестрировала палата.

Документы на переоформление земли с физ лица на НП в регистрационной палате.

После покупки участка, основная проблема номер следующая - отдел архитектуры. Для строительства на территории НП необходимо разработать и утвердить проект поселения (закон о Дачных тов). Не знаю что они от нас потребуют, так как обычно требования в полном объеме не выставляются для дачных товариществ...хотя есть подозрения, что нас, как обычно, протащат через все круги ада...Так что стоиться можно будет через год-два, пока все проекты сделаем, согласуем с кучей инстаций....туча работы. Главное - садить уже можно.

...Достаточно трудно сразу все описать...если интересно - задавайте вопросы.



Кстати, на счет градостроительного плана...ситуация такая, что если создается НП, то необходимо сначала согласовать план поселения, а затем каждый план участка согласовывает с поселением, а потом с архитектурой - и можно стоиться. Но прошла информация, правда, так и не нашел в законах. Если у вас все постройки не более 50 кв. м. полезной площади, то план согласовывать не надо...Может это поможет курганцам...

Здравствуйте!
Тульский опыт оформления документов в собственность участков очень похож на курганский. Покупатели оформили доверенности на право покупки земельного пая в общую долевую собственность на одно физическое лицо. Аналогично сделали и продавцы, только на право продажи своего пая. Выделив их паи в натуре, мы зарегистрировали договора купли-продажи (1 продавец, 4 покупателя). На наших руках оказались свидетельства о праве собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности. Следующий этап – межевание и регистрация участков по 1 га на каждого собственника. Составлялось Соглашение о закреплении земельных участков. В нем прописывался номер участка на каждого покупателя согласно схеме разбивки участков и выделение общей земли (пашня) под дорогу. В итоге оформления документов каждый покупатель получал Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью в 1 га на землях с/х назначения для ведения ЛПХ и кадастровый план.
То есть, документы оформлялись на каждого в собственность через выкуп колхозных паев. Сразу же выделялись и регистрировались дороги и общие земли (кормовые угодья). Процедура занимает минимум 6 месяцев (по законодательству). Стоимость 1 га с оформлением составляет 18 тысяч, причем стоимость самой земли не поменялась (2,5 тысячи рублей ) в течение нескольких лет, в то время как оформление дорожает.
Почему мы так сделали? Хотелось иметь землю в частной собственности. Статус ЛПХ позволяет не отчитываться перед государством. При выдаче первых документов на земле можно было строиться.
Сейчас по закону строительство на полевых землях зданий и строений (т.е. домов с фундаментами) запрещено. Но поставить дачный домик или сарай не возбраняется. Точнее сказать, можно построить дом, но зарегистрировать его будет нельзя (т.е. нельзя будет в нем прописаться). Первые документы (48 семей) получили в январе 2003 года, вторые (44 семьи) – в мае 2004. Построено три дома с фундаментами. Еще до выхода закона об ЛПХ хозяева этих участков подписали у главы местной администрации постановление о разрешении строительства. Вообще-то семей, которые готовы строиться капитально, очень и очень мало.
Участок можно продавать, уже такие случаи есть. Для этого достаточно зарегистрировать договор купли-продажи, а вся остальная работа уже проделана. Бывает так, что человек поддался общему порыву взять землю, но не почувствовал, что это его место, или жизнь внесла свои коррективы. Для этого он может продать свой участок и купить или взять в аренду землю в другом месте. Осознанность у нас же не сразу такая ясная бывает.

В каждом поселении свой путь. Это зависит от местного законодательства, от чиновников, от помыслов людей в поселении, от их готовности обустраивать родовые поместья. Тут хороши все возможные пути. Исходя из своих собственных наблюдений, я считаю, что сейчас процесс взятия земли под поместья тормозится. Одним из доказательств служит выход нового земельного законодательства, и как следствие усложнение и удлинение срока получения документов. Это происходит для того, чтобы мы смогли конкретизировать свою мечту, сплотились между собой.
Желаю нам всем продвижения к нашей Мечте.
Всего доброго,

Здравствуйте друзья!
Приятно читать, что кому-то наш опыт пригодился. А дела у нас продвигаются. Сейчас сформировались еще две инициативные группы и оформляем еще 2 поля (22 и 30 га). Правда возникают сложности и вопросы. Вот сейчас регистрирующий орган прислал письмо, что приостанавливает регистрацию уч-ка (это пай, выделенный в натуре под ЛПХ), ссылаясь на З-н об обороте земель с\х назначения, требует представить протокол общего собрания пайщиков. Кто занимался этой процедурой расскажите по порядку. Знакомый юрист посоветовал нарисовать "фильку", т.е. липовый протокол, т.к. собрать не менее 20% участников долевой собственности сложно, особенно по объявлению в газете. Юля, как вы собирали народ?
Есть еще вопрос по переоформлению долей, оформленных в собственность. Есть на руках свидетельства о регистрации права на долевую собственность. Поделитесь у кого есть опыт - что надо сделать, чтобы зарегистрировали договор купли-продажи? Или может кто-то пробовал другие варианты, например, через договор дарения?
Насчет строительства на ЛПХ:
У нас есть сейчас 3 строения или постройки (кто знает разницу?), это: небольшой сруб и два дома по проекту "лисьей норы", один из которых приспособлен для жизни зимой, с печкой и газовой плитой - в нем сейчас живет и собирается зимовать женщина, постоянно живущая в поселении. Еще мы приобрели 2 дома, недалеко от наших полей и в одном из них постоянно живет молодая семья со своим хозяйством.
О значительных событиях:
23 июля 2004 г. у нас в поселении был "Караван Любви" - больше 20 ребят и девушек из России, Украины и Белоруссии. В этот же день был день рождения у В.Н.Мегре и у Алеси из Каравана. В этот же день у ребят, живущих в своем доме, родился жеребенок . Этим же летом к нам в гости 2 раза приезжали делегации по обмену опытом из Челябинска и из Каменска-Уральского.
Согласен с Юлей, что торможение процесса оформления земли необходимо для более осознанного к ней отношения, т.к. у нас тоже есть примеры людей, который отказывались от своих уч-ков после их оформления, но в тоже время наше поселение продолжает пополняться и расширяться, появляются новые инициативные люди и это радует. Всем удачи и успехов. Делитесь своим драгоценным опытом.

С уважением, Сергей
slutay@rambler.ru

Белояр, отвечу по вопросу требования регистрационной палатой протокола общего собрания пайщиков следующее:
Момент первый - процедура согласования места и размера компенсации по выделу участка в счет доли производится согласно 13ст. закона Об обороте, а не 14ст. (которая требует решения общего собрания). Поэтому собрание проводить не нужно. К тому же главе рег. палаты поясните и постарайтесь тщательно, ненавязчиво и желательно многократно втолковать, что общее собрание пайщиков не полномочно! решать вопросы согласования места выдела и размера компенсации при выделе участка в счет доли, это осуществляется через сообщение в средства массовой информации (о чем вы наверняка прекрасно знаете). Согласно 14ст. общее собрание вправе лишь определить первоочередное место выдела - а такую задачу вы перед собой не ставите. Поэтому уверенно поясните, что на собрании вы просто юридически не сможете поставить вопрос о согласовании места выдела участка в счет доли, поскольку общее собрание это решать не в праве! Не наделил закон собрание такими полномочиями, поэтому даже в повестку вы его включить не можете.
Второе, вы в палате спросите их мнение - при каждом ли выделе участка в счет доли нужно собирать общее собрание? Может, они считают, что достаточно только первого собрания? Просто трудно представить, что глава рег. палаты убежден, что нужно собрание при каждом выделе (глава рег. палаты - это профессиональный юрист и вряд ли в голове у него витают подобные мысли о бесконечных собраниях).
К тому же, реально общее собрание провести уже невозможно, ибо вымерло и уехало большинство дольщиков. Вы скажите прямо главе рег. палаты: провести собрание невозможно и невозможно уже никогда! Ввиду отсутствия в живом и здравом состоянии должного количества крестьян-пайщиков. Если после этого глава скажет, что тогда и земли никогда оформлены не будут, тогда остается последний "ядерный" вариант:
Четко заявите, что подаете заявление в суд (желательно заранее составить и показать) на действия рег. палаты в лице главы такого-то, ввиду незаконности отказа в регистрации участка в счет доли.
Может оказаться, что они хотят затормозить процесс любыми, пусть даже незаконными отговорками. Тогда это совсем другое дело. Если уговоры не помогают, остается только суд. Причем, до суда дело не дойдет. Как только вы положите на стол в суде заявление, в котором сказано, что глава палаты отказывается регистрировать выдел и при этом отказывается выдать письменный отказ (а это еще одно злостное правонарушение) пройдет не более недели, как вас попросит сам глава палаты отозвать заявление ввиду отсутствия необходимости в протоколе собрания. Дело в том, что они знают насколько чревато для рег. палаты творить такие незаконные штучки.
А "липовый", но грамотный протокол составить без проблем (могу даже посодействовать), но в таком случае - это уголовщина и подделка серьезного документа!
Так что возможно, вам не избежать многократных юр. бесед с главой рег. палаты по муссированию отдельных статей закона об Обороте сельхозземель, это самый мягкий, пусть и долгий путь - пусть образовывания госчиновников. Мы через него, можно сказать уже прошли.

Кстати, при выделе участка в счет доли для создания новой долевой собственности, что представляет собой процедуру раздела долевой собственности, как ни странно, общее собрание требуется. Об этом регистраторы прав могут и не догадываться.

Как говорится, не судите строго - посоветовал, что знал.