#1: Статья про московскую землю (и не только) Автор: skazochnik, Населённый пункт: Russia, Ekaterinburg,р.п. РодникиДобавлено: Ср 16 Янв 2008, 10:44 — В дополнение к рассказу NEO, который расположен здесь
http://www.anastasia.ru/forums/post_570125.html#570125
Её больше не производят.
Российские латифундисты, сконцентрировавшие в своих руках огромные земельные угодья, начали выводить их на вторичный рынок.
Однако стоит ли их покупать — большой вопрос. — Антон Белых
Все началось в конце прошлого века. После массового акционирования колхозов и совхозов их имущество было распределено в виде паев среди членов трудовых коллективов. Разумеется, никто не понимал, что делать с таким большим счастьем. Этим воспользовались легкие на подъем инвесторы, получившие возможность практически за бесценок скупать сотни тысяч гектаров в непосредственной близости от крупных городов.
До прошлого года значительная часть этих активов была «законсервирована», однако изменения в законодательстве заставили латифундистов начать хоть как-то развивать свои активы — или же распродавать их по частям.
На рынок выбрасывается беспрецедентное количество земельных участков, на которых инвесторы средней руки и сами латифундисты собираются построить десятки тысяч квадратных метров загородного жилья. Через несколько лет этот единовременный всплеск может привести к перенасыщению рынка коттеджного домостроения и, как следствие, к снижению цен. А значит, у девелоперов остается последняя возможность вскочить в вагон уходящего поезда. Завтра может быть уже поздно.
Декреты о земле
До начала 2001 года в России никакого земельного рынка, по большому счету, не было. Все участки можно было брать исключительно в аренду или под реализацию конкретных проектов. К тому же в стране отсутствовала четкая структура земельных владений, а за право пользования теми или иными наделами постоянно вспыхивали споры.
Кое-какие законы, позволяющие покупать землю, имелись, но по большей части на бумаге. Еще в конце 1992 года был принят ФЗ 4196-1 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков». Именно благодаря этому закону имущество колхозов и совхозов было акционировано и передано в виде паев крестьянам, однако никакого цивилизованного рынка земли в результате не получилось.
Очередной вехой стал принятый в 2001 году Земельный кодекс, однако настоящим прорывом оказался другой документ — федеральный закон «Об обороте сельскохозяйственной земли», открывший в 2002 году инвесторам двери на огромный рынок. По понятным причинам самым лакомым куском стали гигантские территории, принадлежавшие прежде колхозам и совхозам, многие из которых давно балансировали на грани банкротства.
Скупка колхозных наделов шла как по маслу, поскольку все активы были распределены среди членов трудовых коллективов в виде паев, а каждому из бывших колхозников принадлежала некоторая часть земли. История в точности повторяла ваучерную приватизацию. Неискушенные в финансовых стратегиях крестьяне совершенно не представляли себе истинной ценности «бумажек». И бумажки эти продавались за бесценок, а то и обменивались на пару бутылок водки.
«Те колхозники, которые были поумнее, сумели продать свои паи за хорошие деньги, которых хватило на покупку машин, квартир и обеспечение будущей жизни, — говорит генеральный директор компании «ГЕО-Девелопмент» Максим Лещев. — А остальные обменяли их на гроши и остались ни с чем».
Результаты не замедлили сказаться. «Право частной собственности на земли сельхозназначения в России, возникшее в результате земельной реформы 90-х, привело не к появлению эффективного земледельца, а к формированию класса жестких и беспринципных земельных спекулянтов, — подчеркивает глава общественной организации «Дачная амнистия» Николай Дижур. — В России произошел беспрецедентный в истории грабеж государственной собственности под видом земельной реформы».
Покупать паи могли лишь другие пайщики, поэтому самым распространенным способом вполне законного приобретения земли оказалось включение представителей инвесторов в число «колхозников», для чего было достаточно выданной пайщиками доверенности. Другая стратегия предполагала покупку всего сельскохозяйственного предприятия, в уставной капитал которого все пайщики внесли свои доли.
В подавляющем большинстве случаев инвесторам удавалось без труда завладеть 100% паев колхозов, хотя в трудных ситуациях использовались и явно нерыночные методы, включая подкуп, принуждение, угрозы и даже откровенный криминал. Впрочем, чаще всего хватало угроз. Столкнувшись с организованным сопротивлением части пайщиков, скупщики распускали в среде колхозников леденящие душу слухи о том, чем подобное упорство грозит непокорным. И, как правило, психическая атака срабатывала.
К 2005 году огромный массив земель, находящихся в наиболее привлекательных для девелопмента местах, оказался в руках финансовых магнатов.
По понятным причинам особенно активно процесс шел поблизости от Москвы, Санкт-Петербурга и региональных центров. Да, подавляющее большинство приобретенных территорий относилось к землям сельскохозяйственного назначения. Однако сквоттеров в законе это нисколько не смущало. Взаимовыгодные отношения с местными администрациями позволяли решить все вопросы. Так появлялись многочисленные акты о непригодности участков для ведения сельского хозяйства, и решения об их переводе в категорию земель поселений принимались тогда в конвейерном режиме.
Процесс перевода земель из одной категории в другую при всех финансовых возможностях скупщиков оставался сложным и глубоко забюрократизированным. Но игра стоила свеч. После получения всех документов стоимость участков сразу же вырастала на порядки. Впрочем, землевладельцы могли и не переводить земли в более выгодный разряд. Достаточно было консолидировать в своих руках эти активы и держать их до лучших времен. Ведь, как известно, землю больше не производят. А значит, более выгодной инвестиции просто не придумать.
Задел
Основными скупщиками земель эксперты рынка считают рейдеров, в начале 2000-х годов набивших руку на захватах собственности в крупных городах. Кстати, не случайно на рей-дерском жаргоне «колхозом» принято называть любой актив с распыленной структурой собственности. Однако не менее активно действовали банки, олигархические и крупные финансово-промышленные группы.
Как вспоминает и. о. директора отдела земельных отношений Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Дмитрий Красев, Московская область была поделена между инвесторами на районы, в каждом из которых действовал один из них: «Скупали землю по принципу «детей лейтенанта Шмидта», не разбирая, где ликвидная, а где неликвидная. Главное — в своем районе».
Исследуя земельный рынок Подмосковья, легко обнаружить следы четкого плана. Владельцу компании «Вашъ Финансовый Попечитель» Василию Бойко почему-то удалось стать собственником 75-80% земель сельскохозяйственного назначения в Рузском районе. А компания «Ист-Лайн», управляющая аэропортом Домодедово, смогла сконцентрировать все свои земельные активы именно в Домодедовском районе. Известному в Московской области адвокату досталось 30 тысяч гектаров в Зарайском районе, подконтрольная Николаю Цветкову компания «Знак» чудесным образом прописалась в Дмитровском, ИНКОМ Сергея Козловского приобрела большой совхоз на Новорижском шоссе, а «Открытые инвестиции» методично скупали землю в районе ЦКАД.
Однако Дмитрий Красев объясняет подобную системность естественными причинами: «Происходило это в основном потому, что землю скупали целыми колхозами, площадь которых составляла несколько тысяч гектаров. Но зачастую колхозы намеренно выбирались в одном районе».
Среди тех, кто вовремя поспешил присоединиться к пиршеству, оказались и «широкопрофильные» инвесторы, которых устраивали участки в любых районах.
Владелец компании «Ведомство» Илья Дыскин сконцентрировал в своих руках более 100 тысяч гектаров в разных районах Подмосковья. Примерно по такой же схеме скупали землю, по оценкам экспертов, компания «Центр-Капитал», принадлежащая Андрею Куцерибу, Промсвязьбанк братьев Дмитрия и Алексея Ананьевых, Абсолют Банк Александра Светакова, компания «Нерль» Александра Клячина и другие финансовые структуры.
Весьма активно приобретала землю и компания «Регион-Р». Участники рынка уверены, что здесь не обошлось без мощного административного ресурса, однако доказательств, разумеется, нет. Ныне значительная часть приобретенных «Регион-Р» территорий продана, так что в ведении этой структуры остались лишь самые лакомые участки. По имеющимся сведениям — на Ярославском и Киевском направлениях, а также в Зеленоградском районе. «Лесные полянки, берега водоемов, невиданно красивые места — сам тащусь», — прокомментировал качество участков источник «Бизнес-журнала», просивший не называть его имени.
Что в итоге?
«Крупных земельных наделов в Подмосковье практически не осталось; почти вся земля уже поделена и обрела своих владельцев», — констатирует исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая. «Сегодня уже нет колхозов, которые не нашли бы нового инвестора», — согласен Максим Лещев.
Тысячи гектаров дефицитного ресурса достались новым российским латифундистам без особого труда. Однако удержать землю оказалось намного труднее. Так, под натиском исковых заявлений Илья Дыскин («Ведомство») был вынужден продать приобретенные участки и даже покинуть страну. Почему именно Дыскин, по оценкам игроков рынка, скупавший землю как раз наиболее цивилизованными методами? Есть версия, что предприниматель не просто «взял слишком много земли», но и перешел дорогу другим инвесторам, пользующимся поддержкой крупных чиновников. И это не единственный случай. Другие латифундисты, почувствовав вокруг напряжение, также были вынуждены предпринимать решительные действия по реструктуризации только что приобретенных активов, как это сделал Андрей Куцериб («Центр-Капитал»). По словам сотрудников компании, почти вся земля продана, хотя участники рынка сомневаются, что эти сделки осуществлялись не с аффилированными компаниями.
1/1 все же подавляющее большинство инвесторов первой волны остались при своих. Разве что «Знак» Николая Цветкова продал несколько тысяч гектаров — сохранив, впрочем, большую часть угодий. Сегодня «Знак» не выставляет участки на продажу.
Жертвы
Вложив средства в лучший товар на планете, латифундисты до недавнего времени почти не занимались своей землей. Мало того, сам факт владения огромными участками инвесторы, как правило, тщательно камуфлировали: зачем лишний раз привлекать к себе внимание? К тому же по документам все участки зарегистрированы на всякого рода ООО, причем весьма профессионально: проследить связь каждого номинального владельца с истинным собственником почти невозможно.
Однако рынок начал решительно меняться. В начале 2006 года были приняты поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, которые, с одной стороны, упростили доступ девелоперов к земле, но с другой — вынудили латифундистов хотя бы имитировать активную деятельность, поскольку в противном случае возникал риск изъятия земли на совершенно законных основаниях. А тут еще губернатор Московской области Борис Громов в середине прошлого года пообещал провести масштабную проверку законности сделок с землей и изъять активы у нарушителей. И предпосылки для такого шага у губернатора были.
Максим Лещев напоминает: действительно, купить землю «по-белому», с соблюдением всех необходимых формальностей, в начале нового века было практически невозможно. В итоге нарушения можно было тогда (но можно и теперь) обнаружить в связи с любой сделкой. «Все сделки по переходу права на землю от государства к гражданину и от гражданина к следующему собственнику (собственникам) совершены с грубейшими нарушениями закона», — соглашается Николай Дижур из «Дачной амнистии».
Кстати, первые пострадавшие уже появились. Глава компании «Вашъ Финансовый Попечитель» Василий Бойко, ныне находящийся под стражей и отправляющий из-за решетки лирические письма на религиозные темы, обвиняет в своем аресте «слуг дьявола и сатанистов». Однако причины неприятностей, постигших предпринимателя, куда более земные. Компания Бойко скупила почти весь Рузский район, а затем объявила о грандиозном плане строительства курорта мирового уровня «Рузская Швейцария», в состав которого должны были войти уникальные загородные поселки, горнолыжные склоны, гостиницы. Кроме того, компания активно развивала на своих землях и сельскохозяйственный бизнес. Но главное, по оценкам наблюдателей, Василий Бойко слишком уж шумно продвигал свой проект. Чрезмерный пиар обернулся предъявлением ему в 2007 году обвинения в мошенничестве, после чего в компании двух топ-менеджеров он был заключен под стражу.
Теперь судьба проекта под вопросом, хотя в компании верят, что все обойдется: «Мы не отказываемся от своих планов по реализации масштабного проекта сельскохозяйственного и курортно-рекреационного развития Рузского района, — заявила «Бизнес-журналу» официальный представитель ВФП Анна Швидунова. — Работа агрохолдинга в районе продолжается и набирает обороты. Строительная часть ведется более медленными темпами, чем хотелось бы, но это прежде всего связано с обстоятельствами внешнего характера — арестом трех топ-менеджеров».
В середине года у руля ВФП встал давний знакомец Бойко Виталий Ме-шин, получивший пост председателя совета директоров группы, а сегодня на сайте компании крупными буквами изложена официальная позиция по поводу арестов: «Группа компаний «Вашъ Финансовый Попечитель» всегда была законопослушной, не участвовала ни в каких «политических» мероприятиях». Однако опрошенные «Бизнес-журналом» участники рынка высказывают опасения за судьбу проекта, который, скорее всего, со временем достанется другим инвесторам.
«Уголовное дело — последняя стадия. Раз его завели, значит, другими путями у Бойко землю отобрать было невозможно», — заметил один из юристов, попросивший об анонимности. А крупный девелопер загородной недвижимости в Подмосковье предполагает, что ВФП для спасения проекта придется привлекать других со-инвесторов, близких областным властям, иначе землю просто отберут.
Такую версию частично подтверждает и Анна Швидунова из ВФП: «Группа компаний обладает достаточными ресурсами, чтобы реализовать весь проект самостоятельно, без его «дробления» и привлечения сторонних девелоперов. Об этом не раз заявлял бессменный руководитель и основной акционер группы компаний Василий Бойко. Его арест усложнил ситуацию с реализацией проекта. Но не до такой степени, чтобы начать распродавать земельные активы. Компания в этой ситуации планирует привлечь к реализации проекта стратегического партнера или инвестора, поиски которого в настоящий момент продолжаются».
К продаже готов
Арест Бойко стал тревожным сигналом для других латифундистов. И прежде других забеспокоились те, кто не обладает достаточным ресурсом для защиты своих интересов. Да и законодательные новации делают позиции первого поколения российских лендлордов все более шаткими.
К 2007 году землевладельцы заметно активизировались. Одни принялись массово выставлять свои участки на продажу (лучше не самые большие деньги прямо сейчас, чем проблемы потом), другие взялись за разработку девелоперских проектов, а третьи принялись имитировать (а то и вести на самом деле) кипучую деятельность в сфере сельского хозяйства.
— Сегодня можно выделить два типа латифундистов, — полагает генеральный директор «МИЭЛЬ — Загородная Недвижимость» Савелий Ор-бант. — Прежде всего, это инвесторы, которые действительно пытаются что-то сделать, проходят многочисленные инстанции и согласования, создают мастер-планы развития своих территорий, общаются с региональными и федеральными властями. Другая группа — землевладельцы, которые лишь имитируют деятельность.
Впрочем, доказать, что земля используется по назначению, до сих пор не слишком трудно. «Один раз в год коровка по полю прошла — и все, налицо целевое использование. Попробуй отними!» — смеется один из участников рынка. Другой эксперт предлагает отправиться по весне в гости к многочисленным латифундистам, чтобы понаблюдать процесс сева сорняков на тысячах гектаров земли. Осенью техника снова выйдет на поля, чтобы осуществить «заготовку кормов».
Есть и другой вариант: продать излишки, а на оставшихся участках заняться девелопментом или сельскохозяйственным производством. Так, по данным участников рынка, принадлежащая Александру Клячину компания «Нерль» выставила на продажу совхозы «Фряново» и «Семеновское», оставив за собой лишь хозяйство «Бужарово», где планируется осуществлять самостоятельные проекты. Впрочем, в самой «Нерли» категорически отказываются комментировать ситуацию с землей, начисто отрицая свое присутствие на земельном рынке.
Как бы то ни было, наибольшее внимание сегодня приковано к латифундистам, реализующим собственные девелоперские проекты, и к тем, кто выставил участки, почти готовые к реализации.
«Одни участники рынка получают прибыль за счет роста цен на землю, другие выставляют на продажу не просто участки, а проекты в той или иной степени готовности», — подтверждает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН — агентства недвижимости» Светлана Кондачкова.
Среди инвесторов, намеренных всерьез заняться реализацией собственных проектов, — Промсвязьбанк братьев Ананьевых: уже известно о планах строительства восьми загородных поселков. На своих землях строят жилье «Красивая земля», ИНКОМ и «Открытые инвестиции».
— Наступает «эра девелопмента», когда многие владельцы земельных участков, а то и большинство, предпочитают «капитализировать» свои угодья, — заявила в интервью «Бизнес-журналу» генеральный директор компании «Красивая земля» Ирина Узянова. — Конечно, это связано с получением прибыли. И арифметика здесь достаточно проста. Чем больше средств вкладываешь в разработку участка (перевод в другое назначение, проводка коммуникаций, строительство), тем дороже он становится». Действительно, если цена земель сельскохозяйственного назначения составляет сегодня от трех до пяти тысяч долларов, то переведенный в категорию ИЖС участок оценивается уже вчетверо дороже.
— Это уже тенденция: крупные землевладельцы начали развивать свои земли, — подтверждает руководитель проектов Vesco Consulting Владислав Даньшин. — Во многом это обусловлено рыночной ситуацией, поскольку спекулятивная стратегия уже не приносит такой прибыли, как три-четыре года назад. Таким образом, большую рентабельность собственник земельного участка может получить, если будет развивать девелоперский проект. Кроме того, содержание крупных участков стоит денег!
Все за город!
Нет никаких сомнений в том, что самостоятельно застроить все имеющиеся у них территории коттеджами латифундисты не способны. И все же у некоторых это может получиться. Один из вариантов — мегапроекты, реализация которых начата в Подмосковье.
Самый заметный проект — «А101» — реализует Собинбанк совместно с «Авгур Эстейт». На территории совхоза «Коммунарка» площадью шесть тысяч гектаров акционеры собираются за 30 лет построить целый город с населением почти в 300 тысяч человек.
В том же русле действуют «Нафта Москва» Сулеймана Керимова, взявшаяся за проект «Рублево-Архангельское», и Coalco Василия Аниси-мова (проект «Большое Домодедово»), Максим Лещев («ГЕО-Девелоп-мент») считает такой путь абсолютно верным: «Вот если бы все так поступали. Но если говорить объективно, ресурсов и терпения на это хватит лишь у единичных инвесторов». Что же, значительная часть латифундистов действительно тяготеет к мелкой застройке или распродаже участков, оставляя при этом часть земель за собой «на черный день».
Ирина Узянова полагает, что земля неподалеку от столицы продолжит расти в цене на 10-15% в год. «Рынок Подмосковья активно развивается. Только за последние два года цены на земельные участки росли на 60-80% в год», — приводит свои цифры брокер департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Михаил Александров. Покупать выставляемые на продажу участки есть смысл и сегодня, так что поступление на открытый рынок части наделов открывает заманчивые перспективы уже перед инвесторами средней руки.
Главный вопрос в том, зачем покупать землю. Разумеется, можно просто инвестировать, имитировать использование участков и наблюдать за тем, как вместе с сорняками растут вложенные средства. Однако в «эру девелопмента» такой подход выглядит уж слишком дремучим. Девелопмент и правда сулит неплохие доходы. Но в этом сегменте инвесторам, приобретающим землю сегодня, придется конкурировать с проектами латифундистов, которые находятся в куда более выгодных условиях.
Эксперты рынка уверены, что первопроходцы приобретали землю по средней цене в 5-10 долларов за сотку. Потратив дополнительно около 100 долларов за сотку, им удавалось перевести земли в нужную категорию. Себестоимость строительства одного квадратного метра в поселке эконом-класса составляет 600-700 долларов при рыночной цене не ниже 1 500 долларов. Очень неплохая экономика.
Однако расходы инвесторов, не успевших к первому переделу земли, будут куда выше. Сегодня средняя стоимость земли в Московской области составляет от 5 до 15 тысяч долларов за сотку. В итоге цена земли «портит» всю экономику. Портит, впрочем, не окончательно. Перспективы у подобных проектов есть, о чем свидетельствуют масштабные планы строительства коттеджных поселков (в том числе и экономкласса), заявленные Rodex Group, Трансрегионинвес-том, Промсвязьнедвижимостью,
ИНКОМ, «Открытыми инвестициями» и рядом других крупных компаний.
— Говорить о насыщении загородного рынка очень преждевременно. Только сейчас начинается второй этап, новая волна: на рынок выходят проекты «экономкласса», рассчитанного на средний ценовой диапазон, — говорит Ирина Узянова («Красивая земля»).
Насыщенным можно считать лишь сегмент элитного загородного жилья, который в ближайшем будущем ждет стагнация. Близок к точке пресыщения и сегмент бизнес-класса. А значит, большая часть проектов будет реализовы-ваться в очень востребованном эконом-классе. А это уже территория, привлекательная для инвесторов второго ряда.
— Все заявленные проекты не будут выходить на рынок сразу, поэтому риск его насыщения в ближайшие годы минимален, — оптимистично предполагает Мария Литинецкая.
Как минимум в течение ближайших пять-семь лет этого точно не произойдет.
После введения в России частной собственности на землю желающих стать владельцем своего клочка земли было предостаточно. Первыми оказались колхозники, которым земля досталась по статусу. Вот только полноценными хозяевами они так и не стали. Ведь владели они не землей, а лишь паями, дающими право на участок определенной площади.
Умело распорядиться своими участками колхозники не смогли. Зато потенциал рынка почувствовали инвесторы, знавшие главный секрет: земля будет дорожать всегда. И, как только в 2003 году был принят федеральный закон «Об обороте сельхоз-земель», предприимчивые инвесторы ринулись в атаку на слабые колхозы, владевшие бесценным активом — тысячами гектаров земли.
В первые два года скупка земель велась по всей России — хаотично, но в массовом порядке. Нужно было брать, пока была возможность. И они брали.
Источники и составные части
Прежде чем оценивать перспективы приобретения земельных участков на вторичном рынке и связанные с такими сделками риски, вернемся к схемам, благодаря которым тысячи гектаров попали в руки крупных латифундистов. Собственно, вариантов было всего два: покупка участков у колхозников и дачников — и получение наделов напрямую от местных администраций. Но если во втором случае речь шла самое большее о сотнях гектаров, то в первом — о тысячах и десятках тысяч. Да и техника здесь применялась куда более многообразная: для того чтобы завладеть землей, латифундисты освоили несколько схем, включая покупку предприятий, приобретение долей у колхозников и получение статуса акционера на основании доверенностей.
Нередко колхозники вносили паи в уставной капитал колхоза, после чего теряли право распоряжаться своими землями поодиночке. А значит, скупщику земель оставалось только договориться с директором колхоза о цене вопроса — продажи предприятия целиком. После завершения сделки инвестор автоматически получал контроль над территориями, приписанными к сельскохозяйственному предприятию.
Случалось, будущий покупатель запускал процедуру банкротства колхоза, чтобы затем приобрести его по сходной цене. Хотя в большинстве случаев несчастные коллективные хозяйства сами давно дышали на ладан, так что необходимости применять «кривые меры» не было. Так или иначе, председатель или директор предприятия получал вознаграждение и удалялся на пенсию. И только в этот момент колхозники узнавали, что больше не имеют никаких прав на землю. Инвестору тем временем оставалось лишь организовать допэмиссию акций колхоза, чтобы получить статус основного акционера. Следом устав менялся на «правильный» — и операцию можно было считать завершенной.
Однако сметливые колхозники далеко не всегда сдавали свои паи в уставной капитал предприятия, что означало для скупщиков необходимость договариваться с каждым правообладателем по отдельности. Накладные расходы возрастали, но не слишком существенно. Мало кто мог устоять перед соблазном сразу получить изрядную сумму наличными в обмен на расписку (ведь продавать паи третьим лицам было запрещено). Став же пайщиком, скупщику оставалось только выкупить остальные паи.
Глава общественной организации «Дачная амнистия» Николай Дижур уверен, что схема покупки паев по доверенностям — «самая кривая»:
— Выглядело это следующим образом. На главной деревенской улице вывешивалось объявление о приобретении земельных долей. Арендовался клуб, где ничего не читающие дедушки и бабушки, забывшие цвет и запах денег, вдруг становились счастливыми обладателями нескольких крупных купюр, подписав ряд чистых бланков.
Получив право управлять колхозом, будущий латифундист совершал набор стандартных действий, приводивших его к статусу собственника агропредприятия. С теми же, кто не хотел продавать свой пай, проводили «воспитательную работу».
Самой же прозрачной и «чистой» схемой получения земли (правда, в относительно небольших объемах) эксперты считают покупку дачных поселений. После приобретения за умеренную плату небольших участков их объединяли, что немедленно увеличивало рыночную цену.
Эксперты подчеркивают, что такого рода сделки отличал весьма высокий уровень доходности. Да и риски неблагоприятных последствий сводились к минимуму. Оформив сделки в соответствии с законом, собственник становится обладателем весьма лакомого куска, стоимость которого растет на глазах.
Однако таких участков с прозрачной историей в стране не много. Между тем значительная часть угодий, попадающих ныне на вторичный рынок, прежде принадлежала колхозникам, отдавшим свои паи так же легко, как приватизационные ваучеры.
Почва с историей
Итак, латифундисты, скупившие в свое время десятки тысяч гектаров, выставили на рынок значительную часть активов. Как правило, земля продается уже не в виде «колхозов», а «мелкой нарезкой».
— Если раньше основными покупателями были спекулянты, то сегодня многое изменилось. Землю приобретают уже девелоперы, которым интересны небольшие участки для реализации конкретных проектов», — рассказывает один из землевладельцев Московской области, приехавший на встречу с «Бизнес-журналом» как раз после заключения сделки с крупной девелоперской компанией, купившей участок под строительство поселка.
— Спрос на земельные участки формируют крупные компании, приобретающие большие площади под строительство, — соглашается Ирина Узянова, генеральный директор комппании «Красивая земля».
По оценкам и. о. директора отдела земельных отношений Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Дмитрия Красева, в последние годы повышенным спросом пользуются участки под складской девелопмент и строительство производственных комплексов. В таком случае речь идет обычно об участках, удаленных от МКАД более чем на 50 км.
Впрочем, дело не в том, зачем де-велоперам земля. Увы, риск потерять только что купленный участок все еще остается довольно высоким, поскольку огромные угодья, которыми владеют нынешние латифундисты, были приобретены, как ни верти, с нарушениями закона. По разным оценкам, в Подмосковье таких земель, находящихся в частных руках, более 90%.
У каждого участка своя история. И история эта, как правило, темна.
К вам иск!
Первые суды были инициированы против самих латифундистов. Еще в начале 2000-х в зону внимания правоохранительных органов попала организация со странным названием «Уралмаш», ничего общего с одноименным предприятием и спортивным клубом не имеющая. Руководителей компании обвинили в том, что под покровительством представителей власти они скупили в Московской области несколько тысяч гектаров, которые затем немедленно были перепроданы. Предприниматели оказались за решеткой, однако вернуть землю не удалось.
Уголовные дела по факту мошеннической скупки земли заводились против группы «Гута», которую в начале 2007 года обвиняли в захвате
земель в Одинцовском районе, но все закончилось обысками в офисе «Гута-Капитала».
Источники «Бизнес-журнала» утверждают, что оба иска к «Гуте» выглядели как минимум странными, поскольку компания владеет мизерным объемом земли в Московской области, где реализует современные проекты загородного строительства.
В Белгороде из-за земли местные власти судились с фрагментами холдинга «Интеко», перешедшими под контроль Виктора Батурина. Судебные иски предъявлялись к «Ист-Лайну», Промсвязьнедвижимости, «Ве-лес-Капиталу» и банку «Визави» (ныне банк «Развитие-Столица»). Все претензии к землевладельцам сопровождались массированными апелляциями к судьбе несчастных колхозников, однако участники рынка полагают, что истинной причиной разбирательств была активность «передель-щиков», которые пытались отсудить часть участков.
Срок давности
Тщательный анализ происхождения прав на участок и проверка всей документации — то, с чего начинается предметный разговор покупателя и продавца. Причем «проверить» в этом случае означает «вложить до нескольких сотен тысяч долларов» — если в рамках сделки предполагается приобретение участка большой площади. Это не кредитный договор с банком, где «самое главное» написано мелким шрифтом. И все здесь гораздо серьезнее.
Сегодня поиск скелетов в шкафах латифундистов девелоперы чаще всего поручают известным юридическим компаниям, задача которым ставится предельно четко: покупатель хочет гарантий того, что поводов отнять землю ни у кого не осталось. Вот как прокомментировал сопровождение одной из сделок руководитель направления «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической компании Vegas Lex Юрий Борисенко: «Да, землевладельцы не могли представить нам все документы. Но мы видели: изъять эту землю будет практически невозможно. Покупатель, узнав все подробности, дал добро на сделку». Раз уж кристально чистых активов нет, то покупателям приходится выбирать наименьшее зло.
Не менее важной оказывается оценка вероятности предъявления исков по сделкам, сроки исковой давности по которым не истекли. Согласно Гражданскому кодексу срок исковой давности в стране составляет сегодня три года, напоминает юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. А значит, по истечении этого срока, если только речь идет не об уголовных делах, сделки с землей становятся куда менее опасными.
В определенной степени покупателей земли защищает и институт добросовестного приобретателя. Согласно российскому законодательству добросовестным приобретателем признается покупатель, который не знал и не мог знать о том, что контроль над доставшимся ему активом был получен незаконным путем.
«Сделки можно оспорить даже в том случае, если права на земельный участок уже перешли к третьему лицу», — напоминает Николай Дижур. Однако сегодня судьи все чаще встают на сторону добросовестных приобретателей, если только механизм добросовестного приобретения не был использован в качестве «прокладки» или если имущество было отобрано у прежнего собственника без его ведома. А проще говоря — украдено. В этой ситуации покупателя не защитит уже ничто.
В попытке вернуть хоть что-то некоторые бывшие колхозники требуют признания в суде сделок ничтожными, заявляя, что не сознавали сути происходящего, внося свои паи в уставной капитал агропредприятия. Однако Дмитрий Раев и Юрий Борисенко уверены, что российские судьи давно определились: если земельные паи были внесены в уставной капитал (а не переданы в оперативное ведение), сделка считается чистой и оспорена быть не может. Особенно в том случае, если актив уже продан.
Даже если все проверки свидетельствуют о кристальной чистоте выставленного на продажу участка, после завершения сделки многие покупатели немедленно дробят надел — или, напротив, объединяют его с другим, переводят в специализированный земельный ПИФ и даже намеренно отягощают обременениями. Делается это для того, чтобы участок было труднее идентифицировать, ведь таким образом можно снизить риск предъявления претензий. Не подавать же иск на всех участников ПИФа или собственников нового участка, который не имеет ничего общего с прежним наделом!
С землей, решение о выделении которой принимали чиновники, все еще хуже, так что экспертиза выставленного на продажу актива начинается с выяснения правомочности такого решения должностного лица, подпись которого открыла участку путь не рынок.
— Глава одного сельского округа в пределах своей территории выделил участок земли и продал его организации, — рассказывает Ольга Коновалова, юрисконсульт Tenzor Consulting Group. — А затем выяснилось, что подписанное им решение не имеет юридической силы, поскольку он давно был лишен полномочий распоряжаться землей. Что, тем не менее, не помешало ему раздавать земли направо и налево.
Но и это еще не все. Завершив исследование происхождения участка, инвесторы сегодня не забывают удостовериться, что земля не зарезервирована под государственные нужды (например, под строительство дорог), а в ее глубинах не тянется секретный правительственный кабель.
Последний форпост покупателя — страхование. «Покупатель земли может чувствовать себя в безопасности, если уверен в правомерности своих действий и предпринял все меры, чтобы обезопасить себя, — напоминает Ольга Коновалова. — Дополнительным гарантом может являться страхование рисков собственника, а также страхование приобретаемого земельного участка».
Можно расслабиться? Вряд ли. По крайней мере, сегодня девелоперы с возрастающей опаской поглядывают в сторону Росприроднадзора.
— Если вы покупаете угнанный автомобиль, то вы что — становитесь добросовестным приобретателем? Вот уж нет, — говорил два года назад в интервью «Бизнес-журналу» замглавы ведомства Олег Митволь. — С землей все то же самое. Либо показывайте документы на право собственности, либо отдавайте землю и сносите все, что на ней понастроили.
Так вот, с тех пор позиция Митволя не изменилась.
