Здравствуйте!

ПРОШУ ВСЕХ, КТО ЗНАЕТ ПУТИ ПОЗИТИВНОГО РЕШЕНИЯ ЭТОГО ВОПРОСА ИЛИ АЛЬТЕРНАТИВУ, ОТВЕТИТЬ.

Хочу обсудить с посетителями форума, со всеми, кто думает об осуществлении своей мечты – СОЗДАНИЯ РОДОВОГО ПОМЕСТЬЯ следующую важную информацию.

Я много читал на сайте авторов kedrurala, сайт Вострикова Евгения Петровича, который предлагает организацию РП в виде КФХ.

И одна из ПРОБЛЕМ (я не знаю, преодолима ли она, поэтому и хочу посоветоваться?) такого пути – НЕВОЗМОЖНОСТЬ ОФИЦИАЛЬНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ЖИЛЬЁ НА земле, приобретенной для создания КФХ.

По этому поводу хочу привести СВЕЖУЮ СТАТЬЮ из газеты «МК» от 21.05.2008 автор Игорь Осипов НАЗВАНИЕ:
«Двойка за стройку. ФЕРМЕРАМ НЕ ДАЮТ ЖИТЬ НА СВОЕЙ ЗЕМЛЕ»:

С неожиданной юридической коллизией столкнулся раменский фермер из деревни Старниково Сергей Соснов. Еще в конце 90-х годов он построил дом, имея на то все необходимые документы. Как- то: акт выбора участка, решение райисполкома от 1994 г., справку о том, что межведомственная комиссия приняла дом в эксплуатацию... Каково же было удивление фермера, когда его жилище областная регистрационная палата регистрировать категорически отказалась.

— Но почему? — изумился Сергей Васильевич.

— Потому! — отрезали в регпалате.

Оказывается, с тех пор, как он положил первый камень в основание фундамента, — много воды утекло. В частности, в 2003 г. в России был принят новый Федеральный закон “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”. И там черным по белому написано, что фермер в своих владениях может строить дороги, сети и производственные помещения. Про жилые строения в новом законе не сказано ни слова. А раз так, то любой чиновник, ссылаясь на отсутствие этих слов в документе, дает “отлуп”, не положено — и точка…


(моя вставка - Кирилл Гор.: Если честно, в Законе о КФХ, в главе 4, статье 11, пункте 2, написано:
«для строения зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности ФХ, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий»

И, тем не менее, реальность такова, что чиновники на местах трактуют однозначно – раз не упоминаются «жилые строения», значит, их не должно быть, только «производственные», необходимые для осуществления ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КФХ, увы!)


…Вместо того чтобы заняться выращиванием и откормом бычков (Сергей Васильевич большой спец по этой части), он поднавалился на бумаготворчество. Отправил жалобы в Минюст РФ, в Госдуму и пр. организации. Ведь в этом доме у него уже родился ребенок, а его тоже не регистрируют! Под тем предлогом, что наследник проживает в незаконно построенном доме.

Не в стороне от этой переписки и подмосковная ассоциация крестьянских (фермерских) хозяйств. Соснов — случай в регионе, увы, далеко не единичный. Весьма многим вольным землепашцам, построившим дома на плантациях, в последние годы все чаще стали давать стандартные ответы: так, мол, и так, но фермерам не разрешено строить жилье в собственных владениях.

Как же тогда работать? Чушь какая-то.

Правда, однажды из Госдумы пришел обнадеживающий ответ. Депутаты не признались в нем, что в перечень разрешаемых построек попросту забыли вписать жилой дом. И не обещали, что на ближайшем заседании в закон “О фермерском хозяйстве” внесут соответствующую поправку.

Искушенные в разных юридических тонкостях законотворцы предложили Соснову решить проблему с другой стороны. Дескать, его дом был построен еще во времена старого закона “О фермерском хозяйстве”, когда дома строить разрешалось. Вот и пускай регистрационная палата из этого упрямого факта и исходит. А ежели и тут возникнут трудности, то узаконивать жилье нужно через суд.

Впрочем, этот юридический ход конем также не дал никаких результатов — дом в деревне Старниково и по сей день считается вне закона.

Дело дошло уже до Всероссийского фермерского съезда. На нем пару месяцев назад обсуждалась проблема подмосковного фермера. Там же выяснилось, что схожие проблемы испытывают его коллеги и из других областей России! Они тоже не могут построить себе дом, а значит, и жить рядом с производством!

Казалось бы, ну чего проще — на одном из заседаний Госдумы в разделе “разное” проголосовать поправку к закону от 2003 г. и вписать туда еще и жилой дом. Времени на это у парламентариев уйдет не больше 5 минут.
Но это было бы слишком просто. Вот как в беседе с представителем подмосковной фермерской ассоциации обозначил свою позицию заместитель руководителя аппарата аграрного комитета Госдумы Николай Калинин. Он всецело разделяет трудности фермеров, чьи дома из-за чьей-то неряшливости оказались вне закона. Но предлагает совсем иной выход из ситуации. Мол, в Сибири и в других суровых российских регионах строятся заводы, фабрики, производственные объекты и дороги — и там практикуется вахтовый метод. То есть какое-то время люди работают на объекте, потом возвращаются домой и т.д., и т.п. Почему бы таким способом не организовать свой труд и фермерам?

Кто будет ухаживать за скотиной, кормить и доить коров, когда после очередной “вахты” фермер вернется к себе в город, — парламентарий не сообщает.

Да уж, в Аграрном комитете Госдумы глубоко проникнуты заботой об отечественных крестьянах. Коров в России теперь уж точно не останется.

ссылка на статью
<a href="http://www.mk.ru/blogs/idmk/2008/05/21/mk-daily/354022/">Двойка за стройку</a>

Существующий закон о КФХ ни коим образом не затрагивает какие-либо определения условий и возможностей использования земельных участков с видом разрешенного использования "для ведения КФХ».
Фраза из закона о КФХ Ст.11.П.2.: «Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.»
лишь означает, что фермер или член КФХ может приобретать земельные участки для строительства. Замечу, что такие же участки может приобретать и любой гражданин РФ. Но следует обратить внимание, что имелось в виду под понятием «участок для строительства зданий, строений, сооружений из земель сельскохозяйственного назначения». Выражаясь русским языком, согласно данной статьи следует, что существуют участки ПОД ЗАСТРОЙКУ из земель СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО назначения. Если можно приобрести участок под застройку из земель с/х назначения, то почему нельзя сформировать участок для строительства из уже приобретенного участка, допустим, с видом разрешенного использования «для ведения КФХ»? Исходя из слов уважаемого Николая Калинина (в личной беседе) для получения разрешения на строительство на участке на который отсутствует получение разрешения на строительство требуется произвести зонирование территории, с определением зон застройки, проездов, мусорок и т.п. (как это делалось и делается в садовых кооперативах или населенных пунктах). Процедура зонирования подразумевает формирование, утверждение и согласование генплана территории с множеством инстанций. Завершается процедура получением постановления органа местного управления о разрешении на строительство. Но это только начало, точнее середина пути – далее (отдельная песня) «ввод объекта строительства в эксплуатацию». Это стандартный термин – в БТИ или районной архитектуре популярно могут объяснить, что делать и в какие инстанции ходить.
Вернемся к закону о КФХ. Указанная выше статься не определяет, для строительства ЧЕГО приобретаются или предоставляются земельные участки. В законе ни коим образом не указывается – жилых или производственных построек, лишь сухая фраза: «для осуществления деятельности КФХ». Виды деятельности КФХ (ОКВЭД) указываются при регистрации КФХ в органах статистики. Они не затрагивают деятельности по жизнеобеспечению самих членов КФХ. Но, если для деятельности КФХ есть необходимость возвести постройки, способствующие обеспечению жизнедеятельности членов КФХ (это же люди, а не роботы), то препятствий для этого (по крайней мере законодательных) не существует!
Закон о КФХ пусть не четко, но утверждает, что строить для обеспечения деятельности КФХ на землях с/х назначения можно, и если можно приобретать такие участки (а они, в свою очередь, ранее были сформированы для строительства), то и формировать уже приобретенные участки ничто не мешает.
Исходя из слов Николая Калинина (как уже говорилось, он является заместителем руководителя аппарата аграрного комитета Госдумы) необходимо пройти стандартную процедуру получения разрешения на строительство но только не «жилого здания» (это возможно только на землях для садоводства, дачного строительства и ЛПХ, ИЖС если они в черте населенных пунктов), а «жилого строения» – разница лишь в каких-то конструктивных особенностях (это к архитекторам).
Каких либо определений понятия вида разрешенного использования участков «для ведения КФХ» в законодательстве РФ вообще НЕ СУЩЕСТВУЕТ! Понятия любых других видов разрешенного использования из земель с/х назначения четко прописаны в соответствующих законах (ЛПХ, садоводства-огородничества-дачного строительства, ИЖС и т.п.). Кстати, Калинин считает, что ИЖС в земельном кодексе существует только на землях населенных пунктов. Несколько раз пытался его убедить (цитируя конкретные статьи ЗК РФ), что существует ИЖС из земель с/х назначения. На что он ответил, что ранее до вступления в силу ЗК такое возможно и могло где-то встречаться, но теперь –нет.
На счет нашумевшего фермера в вышеупомянутой статье.
Раньше процедура получения разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию были значительно проще и существенно отличаются от ныне существующих. Поэтому у него (фермера) есть аж два варианта решения вопроса – либо идти по вышеописанному пути получения разрешения на строительство, либо через суд доказывать законность своей постройки (как говорится «задним числом»).
Право прописки это отдельный очень объемный вопрос, который пока не буду затрагивать.
Особенно стоит упомянуть, что препоны инстанций настолько различны и непредсказуемы, что в результате многолетнего мотания по инстанциям постепенно начинаю понимать – в нашей стране, возможно все что угодно как в лучшую так и в худшую сторону.

Цитата:

НЕВОЗМОЖНОСТЬ ОФИЦИАЛЬНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ЖИЛЬЁ НА земле

А зачем его регистрировать? Чтобы платить налог на имущество?
У вас, наверное, много лишних денег, чтобы отдавать разным бездельникам

Если нет необходимости в прописке и регистрации дома, как объекта недвижимого имущества (например, для того, чтобы застраховать), то острой нужды наверное и нет. Ну и чтобы не подпадать под КоАп со штрафом от 2000 до 5000р. за самовольную застройку.

Уважаемый Владимир Бахарев, Pavel_777, Спасибо за Ваши комментарии.
Я сторонник делать всё – по закону.

Немного в сторону. Когда мне пришлось, после перепланировки квартиры – ПОСТФАКТУМ её узаконивать (был вынужден после того, как информация попала в ДЕЗ) – потратил ГОД и, наверно, 3 года жизни.

А тут – целый дом, с любовью построенный (надеюсь, планирую), и потенциальная угроза – «а вдруг»?!
Думаю, это много серьёзней!

Кирилл Гор.

Уважаемый Кирилл Гор, думать конечно дело полезное, но Ваши опасения лишь выражение энергии сомнений, причем, беспочвенное. Если поразмыслить на тему "а вдруг", то очень далеко можно зайти, предлагаю все-таки предметно обсуждать данную тему. К тому же разубеждать утопичных пессимистов не моя задача.
В.Мегре привел множество примеров до чего доводит человека энергия сомнений, когда тщательно моделируются препятствия и конечно же они возникают. Поэтому кто ищет причины для сомнений их всегда найдет (даже там, где их нет).
Теперь ближе к делу. Решение суда о сносе постройки возможно лишь в трех случаях:
1. Постройка возведена в водоохранной зоне и получение разрешения на строительство не возможно.
2. Постройка возведена на непринадлежащем застройщику земельном участке.
3. Есть акт БТИ об аварийном состоянии постройки, в результате чего она угрожает жизни соседей или проживающих в ней.
Если постройка соответствует всем СНиП, а именно СНиП для ИЖС -если дом для круглогодичного проживания или СНиП для садоводства если дом не для круглогодичного проживания (летний садовый домик например), то максимум - указанный мною выше штраф за строительство без разрешения.

Wowi, а с какой периодичностью этот штраф смогут выписывать ?

Wowi, Кирилл Гор,

Цитата:

чтобы не подпадать под КоАп

За что штраф то? В законе ясно написано, что фермер может строить помещения для ведения хозяйства. Оформляется как "хранилище картофеля" и он там живет, сторожит картофель.
Лично я не вижу здесь никакого нарушения закона.

Владимир Бахарев, proto, Pavel_777, спасибо за дельные и интересные комментарии!

Кирилл Гор.

Цитата:

Оформляется как "хранилище картофеля" и он там живет

Получается, что постройку в любом случае НАДО регистрировать.
Вопрос же стоял - как зарегистрировать ЖИЛЬЕ. С сараями для картошки и так все ясно: тоже мимо бюрократов не пройти.
Так?

Олег Курбатов, да.
Мой ответ на поставленный вопрос : регистрировать (в случае необходимости) ЖИЛЬЁ как неЖИЛЬЁ. С целью потратить те деньги, от которых отказывается ГОСУДАРСТВО (налог на имущество) на более полезные цели.

Не претендую на истину в последней инстанции и жду вместе со всеми более оптимального ответа Может у кого-то есть уже положительный опыт?

Очень сложно пытаться разобраться в юридических аспектах с не специалистами (к коим, в отношении построек, себя тоже причисляю).
Это подобно тому, как обсуждать элементы квантовой механики или ядерной физики (со сложнейшими формулами не понятными обычному человеку) лишь со знаниями арифметики. Вывод о результатах обсуждений очевиден.
Похоже, с трудом обычный человек понимает, что любая капитальная постройка без разрешения является самовольной, что за долго до регистрации, есть процедура введения объекта в эксплуатацию, а также подразумевается наличие утвержденного техпроекта (не буду подробно пояснять, что это такое, каждый пусть догадывается в меру своих предчувствий), в котором указывается, в том числе, назначение каждого помещения, будь то кухня, гостиная, ванная комната, туалет, коридор, спальня, проще говоря - жилые и нежилые помещения. Спроектировать самому (со всеми размерами) некую хибару "косящую" под нежилое строение - очень большой вопрос. К тому же, регистрировать «жилье» или «нежилье» – по трудоемкости и деньгам – практически одно и тоже.
Самый дешевый, причем, типовой проект домика я встречал за 20.000р.
Если заказывать архитектору еще и его разработку - то указанную сумму можно сильно округлить.
Будь то здание или строение (кроме сооружения на которое не требуется разрешение – это постройка без фундамента, переносимая без существенных повреждений, сравнимых с ее стоимостью) для того, чтобы ты не был виноват нужно очень много всего: формирование проекта, его утверждение, проведение процедуры зонирования участка, получение разрешения на строительство (может не обойтись без откатов), непосредственно самого строительства, введения в эксплуатацию, получения паспорта объекта и дальнейшей регистрации (это лишь те этапы, которые вспомнились на ходу). Это песня на несколько лет и в процедуре участвует более 10 инстанций, с которыми придется иметь дело.
Вывод напрашивается один: не тратить годы своей жизни и десятки тысяч рублей на все эти оформления, а строиться самовольно, как хочется и сколько хочется. В случае необходимости выплачивать вышеописанный мною штраф (с неизвестной периодичностью – КОАП новый, на практике с его применением еще не сталкивался).
Все равно будет если не дешевле, то уж времени тратить придется на много меньше.
Еще одна ремарка (чтобы лишними вопросами народ не озадачивался - все равно на каждый ответ, последует еще ряд вопросов и так до бесконечности):

Всего один глупец может назадавать столько вопросов, что десять мудрецов за свою жизнь ответить не успеют.(При том, что мудрецов-то днем с огнем не отыщешь.)
Кому мы задаем все эти вопросы? Тем, кто так же сомневается и ничего существенного не знает в данной сфере? Кто компетентно и окончательно верно на них сможет ответить?
В любом случае, вывод у каждого будет интуитивным, поскольку реально (уверен на все 100%) ни у кого, ни сил, ни времени никогда не наберется, чтобы во всем разобраться и оформить до конца все как положено!
Еще уверен на 100%, что НИ ОДИН из посещавших форум не оформил надлежащим образом до конца ни одного жилого дома или строения на своем гектаре (я не беру случаи, подпадающие под амнистию (которая касается участков сформированных до 2001г. и конечно же не под КФХ) и случаи вновь образованных дачных поселков с подрядом на строительство).

Здравствуйте!
А мы вышли из ситуации с помощью организации СПК (сельскохозяйственного производственного кооператива). Вся земля принадлежит кооперативу на праве собственности, а семье выделяют землю общим собранием членов кооператива. Тогда на этой земле можно и построиться и прописаться и все будет законно.

Архистратег, а земля при этом какое целевое назначение имеет ?

Любое назначение от сохранения сельхоз. для семеноводческого хозяйства, ЛПХ, до земель поселений. Сельхоз земля же в собственности кооператива и при переоформлении можно изменить ее назначение. Это гораздо проще от кооператива сделать, т.к. есть устоявшиеся связи с администрациями различного уровня.
А вообще, что вы циклитесь на землях поселений - там налог больше. ЛПХ - это самое то, что нужно. Дешевле по налогам, можно строиться и оформляться официально, и 1Га в собственности.
Кстати КФХ я бы все таки не советовала. Заморочек много. Ну не любят у нас фермеров. Ну а если вы уже фермер, тогда после оформления земли в собственность, строете дом, делаете паспорт БТИ дома и идете в суд за легализацией самовольной постройки. Это после июня прошлого года нормальная ситуация. Сейчас есть всевозможные рекомендации суду и вообще это норма. Чья земля тот и собственник строения. Поэтому в суде примерно через 2 месяца Вам дадут определение с которым Вы отправитесь в Регистрационную палату. Не забудьте вдобавок к паспорту БТИ, кадастровый паспорт сделать. Это все необходимые действия. Все остальное просто метания бедного самородка-фермера.